客观分析市场各方参与者，迅速做出理性抉择 ZT
房地产市场参与者无外乎：政府、开发商、金融机构、最终使用者、投资者、建筑材料供应商、中介机构等。客观对他们进行分析，有助于各位TX的决策。试分析之。
1、政府。
政府有自己的价值取向和利益目标。中央政府和地方政府还有所不同，同级政府中不同部门工作目标也不同。总的来说，政府认可的房地产价格最高点是投资人（外地、外国）认可的成本最高承受点。在这个限度之内，政府无疑会鼓励房价上涨。政府总的说来，需要考虑整体经济发展。站在老百姓立场上，许多人认为政府应该从照顾低收入者的利益出发而抑制房价，这是很幼稚的。看看天津就知道，当初低收入低物价政策的确让老百姓“感恩戴德”好几年，可是，到整个经济大大落后于其他地区时，老百姓才缓过神来，又开始大骂政府如何保守了！现在天津房价突飞猛进，各大地产巨头齐集天津，有好戏看了！再看上海，房价涨到新投资者不能容忍的程度时，政府就开始加大打压力度了。。。。
重点提示：政府的目标是整体经济，政府更关心外地和外国投资者的态度，而绝不是普通市民的态度。很显然，在目前中国不均衡区域经济条件下，“发展才是硬道理”！整体经济发展是所有居民的共同的、也是唯一的出路。
2、开发商。
开发商其实不复杂。开发商很单纯。开发商就是要盈利；如果有一点可能，开发商都会赢取暴利！所有商人都这样！你见过卖东西的人把价格往低了喊吗？记得在大商看见一家打出“改行不干了，清仓处理，所有东西2折起“招牌的工艺品店，都一年多了，发现那个店还在那里忽悠呢！天下没有免费的午餐。盈利是商人的权利！市场经济条件下，只要是合法的收入就是无可非议的。至于是不是合理，那不是商人关心的事情。相信很多做生意的TX都有同感吧？
重点提示：开发商办企业就是为了赚钱的。买的人多了，开发商就会毫不犹豫地涨价；买的人少了，开发商就会毫不犹豫地降价；没人买了，自有资金少的开发商可能会被逼跳楼！
3、金融机构。
金融机构靠什么收入？答案是贷款利息！金融机构当然希望房地产市场交投火爆，这样它就可以把款贷出去挣钱了。但是，金融机构也怕风险——不还款怎么办？所以，金融机构一旦发现市场风险过大，就会收缩贷款或提高贷款条件。不要因为银行对老百姓购房支持力度下降就骂银行。记得东南亚金融危机的时候，多少银行因为消费者无力偿付按揭贷款而倒闭！现在，最高法已经明确，老百姓不还款，银行不能直接没收自住住房抵债。我看，不用再来一次金融危机，只要出现经济发展速度放缓，中国的银行全部要栽在房子上！
重点提示：银行的命脉是操纵在按揭买房者的手上的！现在这个时代，借款出去的”黄世仁“不仅承担了大半市场风险，还要日夜挨骂。唉！希望我们能和银行和睦相处。
4、最终使用者。
相对于房价来说，我们的收入明显偏低。就算按照西方国家标准，也要3-5年的全部收入才能买得起房子。所以，老外、香港台湾人中很多一辈子都在租房，有房子住和买不买得起房子是两码事。为什么中国的老百姓非得买房子？为什么中国的老百姓明明收入很低，还要咬着后槽牙买大房子？这种非理性消费习惯很多西方人都不理解。其实我们都知道，很多嚷嚷着房价贵的人并不是真的买不起房子，而是按照他个人”超前“的消费目标来说的。美国人在二战以后还大量居住在简易的近似棚户区的破房子里呢！为什么我们一个年收入3、4万的家庭就非得在市中心区买一套120平的房子呢？我认识不少月收入3、4万港币的香港人成家好些年了还都租房子住呢！显然，我们的房价的确偏高了，但是，在这样已经变化了的市场里，死抱着原有的消费标准不放，那就是非理性了！既然价格高了，就买小一点的就是；再高，那就租房子就是。我不相信在大连这样的城市里会有人因为房价太高而没活路了。说实话，真正的赤贫阶级，房价再低，他们也买不起房（我看他们也没条件上网）。
重点提示：我以前反复强调过，要清楚自己的购房目的。如果你只是自住，那就不要犹豫，根据自己能力赶紧买，房价涨跌和你没关系。总的来说，从二十年以上的周期看，房价总是涨的，越早买越好。实在买不起，还有租房一条路。租房子居住不丢人。如果你又要考虑自住，又要考虑投资，那可以考虑买那些便于出售的房子。如果你只是关注投资，那就要充分考虑风险。
5、投资者
投资房地产，博取差价的行为是无可非议的。当然投资行为有风险，其中之一就是政策风险。投资行为存在的合理性何在？因为，没有投资行为，市场将死水一潭，缺乏活力，会导致市场最终萎缩。但是，只要政府认为投资者”投机过度“，就会毫不留情地封杀。
重点提示：投资有风险，说了多少遍了！现在，股市里的散户们终于开始清醒一些了。我记得我原来的香港老板，在香港房价暴涨的时候，把公司原来在某著名大厦的写字楼出售（已经被投资者爆炒），买了个便宜的不显眼的地方办公，其投资技巧令我叹服！想投资房地产吗？我的建议是：先考虑现金回收问题。就怕你一头栽进去拔不出来，租金又不能抵消成本，那就亏大了。
6、建材供应商、施工队
不用分析他们，他们和开发商一样，都有逐利本性。
重点提示：如果建材质量、施工质量有问题，那是另外一个问题。我们消费者要有能力保护自己。和不良开发商、建材供应商、施工队斗法，是要有成本的。不过世界上没有不可能的事情。消费者并非总是弱势。就怕某些人在论坛上嚷嚷得厉害，一到现实中，就成了”缩头XX“，那可真的悲哀了！
7、中介机构
中介机构社会诚信度很低是不争的事实。不过，中介也是市场交易必不可少的润滑剂。中国人传统思维中对中介行业的歧视就一直没有减少过。另外，享受中介服务的人本身没有诚信度（社会整体缺乏诚信），这些因素都是把中介行业整体推向消费者对立面的客观原因。
重点提示：第一，如果觉得自己不够奸诈，或者觉得自己不专业，随时有”过度买单“的危险，请尽量不要使用中介服务；第二，既然需要中介服务，就别一上来就试图把别人甩了；第三，享受服务，就要花钱；第四，如果觉得自己已经上当，请立即作如下选择：要么忍气吞声；要么再花一笔钱，请专业人士或其他社会力量挽回你的损失或是自己心里能更加平衡一点。
8、媒体
媒体变质是有目共睹的。无论怎么变，请切记，所有宣传媒介都是社会强势群体操纵的，美国如此，中国也如此。竟然有那么多人对媒体抱有幻想，我感到十分可笑！媒体本来就是传达社会主流声音的平台。虽然依靠某些媒体人的善良和同情弱者的好心，可能会发出一些非主流声音，那毕竟是很弱小的。就算媒体上关心弱者，那也是强者对弱者的某种低姿态！
重点提示：商品经济社会里，要想发出自己的声音，要夺得话语权，首先就要成为强者！否则，我建议您不妨采取安于现状、随大流、得过且过的生活态度，也是很幸福的事情。
| 
发表于 2005-3-17 11:23
| 
